Financement d'investissement
immobilier

Pour ce projet, mes deux coéquipiers et moi avons agi comme une équipe d'investissement immobilier présentant une transaction réelle devant un jury de professeurs. Nous avons sélectionné un immeuble à revenus multilogements situé au 4874–4896 rue Drolet, dans le Plateau-Mont-Royal à Montréal — un prix demandé de 2 685 000 $, entièrement loué et ne nécessitant aucune rénovation. L'objectif : déterminer si l'acquisition générait un rendement ajusté au risque suffisant pour les investisseurs en capitaux propres, et bâtir un dossier d'investissement solide de A à Z.

J'ai dirigé le volet modélisation financière. Nous avons construit sous Excel un modèle DCF complet à trois scénarios — pessimiste, de base et optimiste — chacun avec ses propres hypothèses de croissance des revenus, d'indexation des charges, de conditions hypothécaires et de taux de capitalisation à la sortie. J'ai calculé les TRI et VAN avec et sans levier pour chaque scénario, je les ai comparés à des taux de rendement minimaux dérivés du CMPC et du coût des capitaux propres, puis j'ai soumis le modèle à des tests de résistance face à une détérioration réaliste du marché. Dans le scénario de base, l'investissement dégage un TRI avec levier de 11,73 % contre un seuil exigé de 8,27 %, soit une VAN avec levier positive de +165 008 $.

Au-delà des chiffres, nous avons mené une analyse rigoureuse du sous-marché du Plateau-Mont-Royal — taux d'inoccupation, loyers moyens du marché, transactions comparables et taux de capitalisation, mises en chantier et indicateurs macroéconomiques, dont la trajectoire des taux du FOMC et l'inflation des loyers mesurée par l'IPC canadien. Nous avons profilé en détail le locataire type du quartier : niveaux de revenus, répartition par âge, scolarité et modes d'occupation — autant d'éléments qui ont directement nourri nos hypothèses de croissance des revenus et nos provisions pour inoccupation.

Nous avons structuré la transaction en société en commandite avec une hypothèque de premier rang à 65 %, 17,5 % de capitaux propres du commandité (notre équipe) et 17,5 % de capitaux propres de commanditaires externes — une capitalisation totale de 2 738 700 $. Nous avons défini les conditions offertes aux investisseurs, modélisé le paiement forfaitaire de l'année 5 et présenté le cadre complet d'identification et d'atténuation des risques. Le livrable final : un deck d'investisseurs de 21 diapositives et un rapport écrit en 10 sections, tous deux téléchargeables ci-dessous.